欢迎访问0555FC.COM客服电话:0555-2344429
出售登记 出租登记 求购登记 求租登记 设为首页 加入收藏
您所在的位置:首页 >> 新闻资讯 >> 购房资讯 >> 最新个人二手房购房攻略
本月新闻点击排行榜
网站公告
购房资讯
最新个人二手房购房攻略[推荐]
[作者:主编  转贴自:本站原创  点击数:28005  更新时间:2009年11月5日]

现在开始说买房。要说我买这个二手房真是千头万缕呀。
1、看房
    在网上了一些房源,主要是在焦点,于是打电话,结果好多我看上的房子都说已经卖了。后来我明白了。这是中介的一种伎俩。把价格特低的房源发上去,就是让你电话,然后他就可以得到你的联系方式 ,然后就是不停的向你推荐房源。
    看房一定要多看几处,一个小区要看多套不同户型,也要看不同的小区。看房的时候都是兴奋的,千万不能刚看几套就匆匆定下来。一定要多看。你会发现一个比一个好。我和我LP那阵子晚上没事就出去看房。其中主要成份是吃完饭去消化食,顺便看房,呵

    不过在看房的时候一定要清楚自己要买什么样的,多大平米,打算花多少钱,大概有个看房的范围。这样中介也好给你推荐。主要考虑的最好是南北向,通透的。格局好的,浪费少的。有电梯,物业费还少的。呵,当然最好不临街,如果临街也不能临主要交能线。毕竟房子是一辈子要待的地方,一定要安静。

2.当看好房子后就要讨论价格了。
    你可以从中介那了解到这个房子到底底价是多少,你砍价是在这上低价的基础上砍,千万不能人家房主要95W,你给90W,那就亏了。
    底价是中介通过我上面介绍的方法搞到的。基本是可信的,你可以在这个价格上再砍。至于砍多少,那就看你了。一看这个房子值 不值 ,二看自己的钱包。这和买衣服一样,能买就买,买不起那就一点办法都没有了。
    放心,如果你给出的价格合理,中介是会帮助你去和房主砍价的。这个是他们的专长。这时候中介绝对是站在你这边的。
    注意,你不能和房主直接砍价,那样中介就没有回旋余地了。

    砍价阶段可能是个慢长的过程。如果你特别喜欢那个房子,那你就得更有耐心了。中介这时会用尽所有忽悠手段帮你去砍价。如果成功那当然是好事。不成功有两种情况,一种就是人家房主一分不让,那没折了,你只能放弃,要不就是想办法再多搞点钱。呵。另外一种可能就是价钱砍下来了,但是还没有到你希望的价格。这时候中介就可能来忽悠你了。让你长。或者干脆把你和房主叫在一起,让你们互相忽悠!这时候就看你自己的本事了。
    我的经验是,直接拿着两三W块去,让对方看见,说只要今天能定,我立马交定金。一般房主看到现钱了,心会软一点,运气好的话,价钱 就下来了。不过也有运气不好的时候,哈哈


    如果价格也没问题了,注意不要马上交定金,还有中介费没说呢。
3. 记住:中介费也是可以砍的!!
    和中介砍中价费那就不用太担心了,什么给你打8折打5折的话你根本不用听,直接跟中介说你只给多少钱。
    这时要注意,你所说的中介费和中介所说的中介费是不一样的。你以为中介费就是交给中介的所有钱,但是人家不那么理解。其实我们所说的中介费,中介叫信息费,除此之外,还有代书费,过户费等一堆费用,这些可也不少钱呢。一般占全部的三分之一,所以一定说可先跟中介说清,我只给你多少多少,其中包括信息费,代书费,过户费。这个切记,要不一交钱,你就会傻的。
    如果你交了定金后再谈中介费,对不起,中介一分也不会给你让的,因为,你交了定金后就必须要买房了,如果你不买了,那定金是不退的

    以5W中介费为例,砍好了可以砍下一两W,可不是小数呀,在去年底房市不景气的时候,有的中介已经不谈中价费的事了,就是收几千块完事。

    谈完中介费就是交定金,签一份定金协议,这份协议一般约定如果那一方后悔了,如何赔偿的问题。协议签完中介就会让你把中介费交了,这时注意,不能全交了。虽然这个很难实现,但是也要努力争取。所以尽量在交定金前说好。一分不交是不可能的,最好你手里能留50%或30%,反正你得留点钱,要是把中介费完交了,那以后有什么事可是你求中介,不是他求你。这个大家应该明白

4. 接下来就是签合同了,这步真的很重要呀。
    首先注意的就是一定要看对方的房本!!不是复印件,是原件!一定要见到房主本人!
    如果房主不能亲自办理所有事,那一定要有公证处出示的公证书,证明某人代替房主办理所有事。这个一定要注意。而且最好再写一份协议,要求出现纠纷需要赔偿时,房主不能赔的,由代理人来赔。这个也很重要,因为一但出了事,没有这份协议你是告不了代理人的,你只能告房主。如果这时你根本就找不到房主,你说得多麻烦。

    签合同的时候一定要约定交房时间,比如你约定从签定合同之日起30天内完成过户等一系列手续。时间可以双方商量。这个一定不能马虎。因为你不要想对方一定会配合你及时的把全部手续完成。因为中间不定会出什么事,对方就可能一托再托,如果你不约定这个时间,你想告他都没办法。


    还要约定对方一但不能按时交房,那耽误一天要赔偿的金额,一般是万分之几,可是以二,也可以是5,大家商量。当然在你约定的时候,对方也会约定如果你不能配合完成手续要怎么赔的问题。
这个也很重要,不然,对方违约的时候你能告,但你不一定能得到钱


5.如果你买的是毛坯房那这段你可以不看了。
    我说的是如果你买的是精装,而且,还送家电的那种,那你一定要在合同的后面加一个附录,约定都哪些东西是房主要留下的。如电器,什么牌子,型号什么的。不要觉得麻烦,你要记住。签完合同你可拿不到房子,房子还是人家房主的,人家想把什么搬走你档不住。还有就是装修方面的要求,最简单的就是不能破坏现在装修。要不然,赶上个孙子的,人家把马桶,灯什么的能拆的全给你拆走,你一点脾气都没有。因为合同里说的中房,这些小东西是不会提的,你只能在附录里写上。
    如果你买的房子不是精装,已经破的必须要重装了,那这步就省了

    合同的事就算说得差不多了,总之细心,能约定的都约定,千万不能听中介的说什么,“没事,到时候法院会按通常的情况判”,是,是会按通常的判,通常都是按你吃亏的情况判!!不能有什么侥幸心理,反正当时你就六亲不认,能约定的全约定上

    合同是存量房合同,是全国统一的,上面的条文 可细了,只要你一条一条的仔细看,让你写字的地方都写上,这份合同一定会保护你的。绝对亲身体会!!

    合同也签完了,那接下来的就是贷款什么的了,如果你有钱,不用贷款,那下面的就不用看了。直接去过户就成了。
    如果是商贷那就简单了,中介会给你打个公司,一般是他们的兄弟公司,或者干脆就是一伙的,反正 你又得交人家一比钱,这个钱是砍不了的,呵,按你房价的比例交。然后,就会有人去房主家做房屋评估。这个主要是要评估一下这个房子值 多少钱。人家银行也不是傻子,你想代100W,结果房子才值50W。银行可不做赔本的 买卖

    商贷时间会很短,从和银行签定贷款合同到评估,到贷款批下来不会超过十天。过完户,中介把税票交给银行,银行就会放款,三到五个工作日。可以说商贷是最方便,简单的,但是利息高呀!!这个就不用多说了。就现在的利率水平来说,以50W,25年为例每月要比公积金贷款多交200多。

    而且大家想想,这是利率降了以后的水平,商贷利率高的时候可就不是多200的问题了

    现在现来说公积金贷款。好多人都说公积金贷款时间长,其实并没有比商贷长多少。听我慢慢说你就明白到底耽误在哪了。
    首先,你得到中介的总部去做一个初审,这个初审其实就是为去公积金中心做面签做准备。会让你签一些字,主要是关于你的个人财产情况,你要代多少款,代多少年什么的一些资料。这时你要代的东西中介给通知你。其中有一个公积缴存证明,这个你得提前准备好,这个网上有格式,打印,然后到单位或公司的财务去填写,然后让你们的公司盖章就成了。另外一些证件就是结婚证,身份证,学历证,职称证,户口本原件,要有首页的。这些都是夫妻双方都要的。这个初审也有直接到公积中心去办的,地点不同,手续一样。不再多说
    
    初审其实就是中介为了咱们去公积中心面签的时候不至于落东西而跑来跑去而做的准备。这还是挺人性化的。不过。。。。接下来你就明白为什么“不过”了
    这事完了,就是评估。这和商贷的评估不一样,全北京的公积贷款的评估都归一个叫“康正宏基”的公司管。这个可以在网上查到,这个公司就在住房公积金贷款中心(方庄那),他们是一个楼。这里要提醒大家,关键时刻到了。记住,评估时间从评估开始到评估值出来最多5个工作日,通常是三天,最快的两天就出来。什么是评估值??就是你买的房子到底值 多少钱。这个和商贷的评估是一样的。这个值是最先出来的,中介也就是要等这个值才能决定你是否可以进行下一步---到公积金中心进行贷款申请。比如你贷50W,房子评估值是60W,那你就一定可以贷到50W。反正就贷不了那么多了。

    关键就在于这个评估值 到底多少天出来!如果中介这时候没什么生意,全公司都为你这一个单子服务,你放 心,评估值 一出他们马上会给你办。但是这种情况会出现吗??NO!!尤其是大公司。人家有很多生意,很多的单子要办,不是你一份。因此,虽然评估值出来了,道理上你可以马上去申请贷款了,但是你想的美!!

     这时中介一定会跟你说,由于最近买房的人太多了,公积中心的人忙不过来,所以评估值 会晚些天出来。记住,这话不用信,他们是在放屁。蒙咱们什么都不懂。记住,评估这事跟公积中心一点关系都没有,是康正宏基这个公司在操作,人家一定会在2到5个工作日把评估值出来的。是因为中介自己单子太多,压在一起忙不过来,所以来忽悠你说公积金中心把时间延长了。

     从评估完的当天算起,你隔一天就给康正宏基公司打电话,问你的评估结果。他们的电话可以在他们公司的主页上找到,我就不帮大家找了,打通后直接转人工,让她转评估部。然后你告诉你的名字,买的哪的房子,哪天评估的,人家就会给你查,如果评估结果出来了,你就问编号是什么,这个要记下来。好,现在已经成功一半了,
     这时你给中介打电话他们肯定还会找各种理由说评估值他们没看到。对付这种情况就只能用必杀绝招到。自己辛苦一趟,直接到方庄的公积金贷款中心二楼的16号或17号窗口,把你的评估编号告诉人家,让人家给你查评估值出来了没有,什么时候出的!

     接下来就剩一个字了---闹!!!跟中介闹,记住,光和你的经纪人(就是代你看房子的人)闹没用,直接打电话给公司总部那个帮你办初审的人,直接告诉他评估值已经出来了,什么时候出来的,为什么你们说还没出来。他这时候就没办法再狡辩了,会以我现帮你查查什么来托着。其实这个办事的人也没办法,这个应该由负责从公积金中心抄评估值的那个人负责,他们内部管这种人叫“跑外的”。但是你找不到跑外的,所以只能跟他闹,他自然就会找跑外的闹了。可能很快他就会告诉你评估值已经拿到了,什么今天刚到一类的话,屁!!不管怎么样反正你的目的达到了。节省时间!

    闹与不闹的时间会差多少呢??这个可不好说了,多则一月,少则半月!我的评估值4月3号就出来了,中介却跟我说得等15个工作日,各位,15个工作日再加上周六晶就是20天呀将近!!现在我就是闹了,结果15个工作日根本 就不存大了,马上就办。靠!
 
    我是因为着急装修房子,而且我买的房子很麻烦,中间因为一些琐事耽误了三个月,所以我特别着急。如果我再任由中介摆步我从签合同到拿到房子得用小半年时间,这谁受的了呀。各位如果不着急时间,完全听中介的也可以,全下来有两个月怎么也完事了

    不要以为评估值 出来了,就马上就可以去公积金中心申请贷款了,不是。你还要网签,这个不多做解释,反正提醒大家,这个网签最好能提前做好就提前做好,这个可以跟中介说。

    做完网签,他们会把网签合同,和你初审时签的一大堆东西交到他们领导那,再审,然后由领导分发给跑外的,他们把这些材料交到公积金中心,然后你就等着给你打电话,约你什么时候去公积金中心。这期间要花多少时间呢??和评估值 的问题一样!!如果你想快,那就还是闹,和经纪人闹,让他帮助催,如果这个经纪人人脉广的话,正好认识领导或跑外的,那你就爽了!否则你就等着吧!
    虽然不至于让你等半个月,但是一星期不算什么,

    如果到了公积金贷款中心(方庄),接下来的事就不用说了,因为全是公积金中心在办,人家说三天就三天,五天就五天,是不会开玩笑的。
    其实从到公积金中心申请贷款到贷款下来,不会超过20天,最快两星期就可以了。有些人说公积金贷款时间长,其实多半是耽误在中介那了
    从到中介总部面签到评估这段时间,可以让中介催那个评估的人。这样时间可以快些,要不人家才不着急给你评呢,尤其是你评估的房子特偏,特远的情
谈谈于对中介的看法,顺便也回答了楼上的一些问题:
    在买房过程中,其实中介能起到的作用仅仅是提供房屋信息,还有在和房主砍价的时候有点作用,但是这个可以忽略不计。和你交给他们的那一大比钱相比!!!

    为什么这么说呢?因为在买房过程中,所有手续你都得亲自到场,中介只是陪着你。根本不是什么代理,所有手续你必须亲历亲为,没人能代替。

    中介起到的作用,就是什么时候告诉你干什么,咱们都 是成年人,还用他们提醒!!自己在网上找个买流程看看,所有手续都能自己办。顶多是多跑点路,多跟人家打听罢了!!
这还要看卖房的那个人怎么看,如果人家偏要信中介,不信你,你也没办法。所以,还有个折中的办法

    你找好房源,谈好价格后,打个中介经纪人。私下里跟他说,让他代理你把这个单子完成,适当给他点钱!要不就是直接跟中介说,我自己找的房源,让他们代理,让他们只收代办过户的钱,这个钱是3000块。注意,不要多交,法定就是3000块。这样你即可以有人帮你走手续,又可以节省一大比钱呀

 


客服电话:0555-2344429 | 客服QQ:马鞍山澳门真钱信誉赌场网址网QQ客服 马鞍山澳门真钱信誉赌场网址网QQ客服| E-mail:kiqii@qq.com | 澳门真钱信誉赌场网址网QQ群号:27073721
版权所有:马鞍山市海博网络科技有限公司(马鞍山澳门真钱信誉赌场网址网) 国家信息产业部备案号:皖ICP备09028741号-2
本网常年法律顾问:安徽铭心律师事务所 王鑫律师 13865554046 13335551690
马鞍山澳门真钱信誉赌场网址网 | 马鞍山二手房网 | 马鞍山楼盘 | 马鞍山房屋中介 | 马鞍山租房 | 马鞍山租房网 | 马鞍山门面房 | 马鞍山商铺 | 马鞍山出租房
设为首页 加入收藏

      <kbd id='IQ2QSp5tQ'></kbd><address id='IQ2QSp5tQ'><style id='IQ2QSp5tQ'></style></address><button id='IQ2QSp5tQ'></button>

              <kbd id='IQ2QSp5tQ'></kbd><address id='IQ2QSp5tQ'><style id='IQ2QSp5tQ'></style></address><button id='IQ2QSp5tQ'></button>